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임대사업자 임대주택 요건 중 5%인상 관련 및 임대주택 재산세 감면혜택 질의

절세공부 21-12-29
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안녕하세요. 수고가 많으십니다. 어머니 소유 주택(3주택)들에 대하여 어떻게 대처를 해야 절세가 가능할지 알아보던 중 임대사업이 자동말소가 되어서 거주주택 양도시 비과세혜택을 받을 수 있는지 조사하고 있습니다. 세금혜택을 받을 수 없다면 다시 장기임대주택으로 등록하려고 하는데요. 아래와 같이 질의가 있어서 문의 드립니다. 바쁘신 와중에 이렇게 긴 글 읽어주셔 감사합니다^^

배경)임대사업자가 임대주택(빌라)을 보유하고 있는 상태에서 거주주택을 매도시 일정요건을 만족하면 비과세 혜택을 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
그 조건 중 임대료 5%이하 인상에 대하여 구체적인 상황에 대해 알 수가 없어 아래와 같이 질의드립니다.

상황) 주택취득(2002.) → 세입자 A와 전세계약(2016. 4.) → 임대사업 및 임대주택 등록(2017. 10.) → 세입자 A만료 즉시 B와 전세계약(2020. 6.) → 2021. 10. 임대주택자동말소 → 2021.12월 현재 B와 계약유지중

<거주주택 양도시 비과세 헤택이 해당되는지를 위한 질문 >
- 질의1. 위의 경우처럼 세입자가 바뀐 경우에도 5%이하 인상요건을 만족해야하는지요?(왜냐면 5%를 넘었거든요)

- 질의2. 5%이하 인상요건은 재계약시 마다 적용되는 것인지요 아니면 연5%로 적용되는 것일지요?(재계약시마다 적용하면 5%를 안넘거든요)

<거주주택 양도시 임대주택 자동말소로 인한 비과세 헤택이 해당이 안된다면 장기민감임대주택 재등록 고려 = 보유세 감면 혜택 질의>
- 질의3. 만약 장기임대주택으로 다시 등록하게 되면 세입자 B와의 계약을 다음 계약시 전세가 아닌 월세로 전환하고 싶은데 이럴 경우 이 5%는 어떻게 적용되는 것일까요?

- 질의4. 만약 장기임대주택으로 등록할 경우 재산세 감면 혜택이 있는 것으로 알고 있습니다. 이 감면 혜택이 재산세만 감면되는 것일 까요 아니면 도시지역분과 지방교육세까지 포함해서 감면되는 것일까요?

- 질의5. 만약 장기임대주택으로 등록할 경우 재산세 감면 및 종부세 합산배제 혜택은 임대주택 등록한 당해년도 부터 바로 혜택이 적용되는 걸까요? 물론 나중에 추징되지 않으려면 나중에 조건도 다 맞춘다고 보고요.


너무 많은 것을 질의드려 죄송합니다.
항상 좋은 서비스 제공에 감사드립니다^^
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